Preliminare o compromesso immobiliare, guida pratica

Compromesso, preliminare immobiliare, promessa di vendita: quante volte ci s’imbatte in questi termini se si deve acquistare o vendere casa? Il rischio, però, è di perdersi in un ginepraio di pratiche e adempimenti non sempre chiari e trasparenti in materia di compravendite immobiliari, sia in veste di venditore che di acquirente.

Cos’è e a cosa serve il preliminare di compravendita o compromesso

Preliminare, lo dice la parola, è il secondo passaggio (perché il primo è la proposta di acquisto) per l’acquisto di una proprietà immobiliare; un atto a tutela sia del venditore che dell’acquirente, noto anche con il sinonimo di compromesso immobiliare.

Per compromesso o preliminare di vendita immobiliare s’intende una scrittura, che può essere redatta sia in forma privata che dal notaio, fra il proponente acquirente e il venditore dell’immobile. Il contratto preliminare sottoscritto da entrambe le parti ha valenza legale e le obbliga al rispetto di clausole vincolanti, fissando i termini del futuro contratto definitivo, cioè il rogito notarile. 

Cosa inserire nel preliminare di vendita?

Il preliminare di vendita traduce la manifestazione di volontà da parte del venditore di trasferire il proprio bene immobile al proponente acquirente. Di conseguenza, l’atto in oggetto dovrà contenere:

• Le generalità delle parti
• Il prezzo, la caparra e le condizioni di vendita
• La volontà espressa delle controparti di concludere un contratto definitivo successivamente
• L’individuazione precisa del bene immobile oggetto di compravendita, anche catastalmente
• Gli accordi presi riguardo alla successiva stipula del contratto definitivo
• La consegna e l’immissione in possesso dell’immobile
• La clausola contrattuale che regoli la risoluzione delle controversie
• Il richiamo alle norme del codice civile per quanto non espressamente previsto dal compromesso
• Data e firma delle controparti

Quanti soldi si versano al compromesso

Per quanto riguarda l’importo da versare contestualmente al compromesso non esiste un importo preciso in quanto la legge lascia libere le parti di accordarsi in base alle proprie esigenze e possibilità.

Ci sono diversi fattori che influiscono sulla scelta dell’importo da versare al preliminare di compravendita, come per esempio la disponibilità economica dell’acquirente e il lasso temporale tra compromesso e rogito (più è lungo e solitamente più viene richiesta una cifra alta).

Molto spesso, quando si tratta di immobili in costruzione, si fanno più versamenti in base allo stato di avanzamento dei lavori. Questi importi vengono concorsati preventivamente tra l’impresa edile e il futuro acquirente.

Cos’è la caparra confirmatoria

Come detto poco fa, quando si sottoscrive un compromesso di vendita immobiliare vanno anche versati una caparra e un acconto, due termini da non confondere.

La caparra, che può essere confirmatoria o penitenziale, è una somma di denaro rimborsabile al proponente acquirente in sede di stipula notarile del contratto definitivo. Questo importo è a tutela delle parti in caso di inadempienza. L’acconto è invece un anticipo da scalare al momento del rogito notarile, sull’importo pattuito per l’alienazione dell’immobile.

In questo caso si parla di una somma variabile tra il 10 e il 20% del prezzo di vendita, ma è comunque una regola discrezionale subordinata al volere delle parti. In entrambi i casi, ai fini della tracciabilità del denaro versato in acconto o come caparra, si dovrà effettuare il pagamento tramite assegno o bonifico bancario, mai in contanti.

È obbligatoria la registrazione del contratto preliminare?

Sia che si tratti di una scrittura privata che di un atto autenticato dal notaio la risposta è sì, anche se con tempistiche diverse. Fermo restando che il preliminare di vendita debba essere registrato a prescindere dalle modalità con cui è stato redatto, va precisato che la registrazione rappresenta per il venditore un’ulteriore forma di garanzia da un eventuale ripensamento e conseguente “dietrofront” del potenziale acquirente.

Detto ciò, vediamo quando va registrato il contratto preliminare, caso per caso: se il compromessoè una semplice scrittura privata, la registrazione dovrà essere effettuata dai contraenti, previo pagamento dell’imposta di registro entro 20 giorni dalla sottoscrizione del preliminare di vendita.

Diversamente, se il compromesso è stato autenticato dal notaio o redatto in forma di atto pubblico ci sarà un mese di tempo per la sua registrazione; 60 giorni invece se il preliminare dovesse essere stipulato all’estero su un bene immobile ubicato in Italia.

Chi paga le spese di registrazione del compromesso

In genere è l’acquirente a dover pagare le spese di registrazione del compromesso, in quanto è lo stesso chiamato a scegliere il notaio per la stipula del rogito, ma nulla toglie che vengano pattuite condizioni diverse fra le parti.

Per il pagamento dell’imposta di registro ci si può recare in banca o alle poste avvalendosi dell’apposito modello F23 in triplice copia. Solitamente è l’agenzia immobiliare che se ne occupa.

Quanto si paga per la registrazione di un preliminare?

L’articolo 40 del Testo Unico dell’Imposta di Registro stabilisce che l’imposta in oggetto va applicata in misura fissa per atti che contemplano cessioni di immobili o prestazioni di servizio che rientrano nel campo di applicazione dell’Iva. In questo caso l’imposta di registro ammonta a circa 200 euro, a cui va sommato il costo delle marche da bollo, una da 16 euro per ogni 4 facciate dell’atto.

Se il preliminare è redatto dal notaio si dovrà pagare anche un’imposta di bollo da 155 euro. Se si acquista l’immobile da un’impresa si applica l’esenzione dall’Iva e l’acquirente sarà chiamato a pagare l’imposta di registro nella percentuale del 9 per cento sul valore catastale del bene, accollandosi le spese delle imposte catastali e ipotecarie nella misura fissa di 50 euro l’una.