Si sente spesso parlare di pertinenze dell’abitazione, ma in cosa consistono esattamente questi beni accessori che costituiscono parte integrante dell’immobile e come vengono tassati? Vediamo, qui di seguito, tutto quello che c’è da sapere.
Definizione di pertinenze dell’abitazione principale
Per avere ben chiare le idee sul concetto di pertinenza, bisogna partire da un riferimento normativo ben preciso, cioè dall’articolo 817 del codice civile. Questa norma prevede che la pertinenza sussista in presenza di cose che sono destinate, in maniera durevole, a servizio oppure ad ornamento di un’altra cosa.
Comprendere la definizione di pertinenza è fondamentale per riuscire ad applicare correttamente il regime fiscale ed ottenere eventuali agevolazioni, cioè l’esenzione prevista per determinate imposte.
In linea generale si considerano pertinenze le aree e le strutture collegate in maniera funzionale all’abitazione principale, in modo da migliorarne la funzionalità. La destinazione viene effettuata dal proprietario dell’abitazione principale, oppure da quei soggetti che vantano un diritto reale sulla stessa.
Quali sono le pertinenze dell’abitazione principale?
Esempi classici di pertinenze sono balconi, cortili, garage, terrazzi e box auto. Rientrano inoltre in questa classificazione tutte quelle strutture che, in qualche modo, sono connesse oppure associate alla struttura edilizia principale.
Soltanto alcuni immobili vengono riconosciuti come pertinenze, e distinti dal punto di vista catastale nelle seguenti categorie: C/2 (magazzini, cantine, soffitti e solai), C/6 (autorimesse, posti auto, stalle e scuderie) e C/7 (tettoie).
Esistono tuttavia pertinenze che sono accatastate autonomamente nella categoria C/2, ovvero che hanno un proprio subalterno e una scheda separata rispetto a quella dell’immobile principale, come sancito da una riforma avvenuta nel 2016.
In passato, infatti, molti non sapevano che le pertinenze venivano incluse nella medesima scheda catastale dell’abitazione principale, con un solo subalterno. Il cambiamento legislativo ha comportato l’aumento della rendita e di conseguenza delle tasse che gravano sugli immobili. La riforma, tuttavia, non ha effetto retroattivo quindi non si applica alle case accatastate in precedenza.
Si può ipotizzare che una pertinenza possa essere distante fino a un chilometro rispetto all’abitazione principale. In realtà non esiste una misura assoluta a cui poter fare riferimento. Il fattore certo viene stabilito dal codice civile e consiste nel fatto che la pertinenza venga posta a servizio del bene primario. Per tale ragione, nella maggior parte dei casi, si trova in prossimità dell’immobile principale.
Che cosa è il vincolo pertinenziale?
Il vincolo di pertinenziale prevede non solo la durevolezza, ma anche la volontà del proprietario, il quale decide che una cosa dovrà essere funzionale stabilmente all’altra.
In buona sostanza bisogna soddisfare due requisiti: uno di tipo oggettivo e l’altro meramente soggettivo. Il primo comporta che la destinazione deve essere duratura e funzionale, nonché al servizio dell’immobile principale. Una cantina, oppure un box ubicati in prossimità dell’edificio, costituiscono chiari esempi di tale vincolo. Il secondo implica invece che sia lo stesso proprietario dell’immobile principale a stabilire la destinazione della cosa accessoria.
Attraverso il vincolo pertinenziale inoltre, si limita l’uso oppure la destinazione della pertinenza stessa. Basti pensare alla cantina di un edificio residenziale da utilizzare solo per deposito, così come al garage destinato esclusivamente al parcheggio delle auto.
Perché è importante conoscere le pertinenze dell’abitazione principale?
Sapere quali sono le pertinenze della propria abitazione è determinante al fine di poter calcolare correttamente le imposte da versare con cadenza periodica, oltre che le esenzioni IMU, previste nella misura massima di una unità per ciascuna abitazione. Questo vuol dire che chi dispone di due cantine dovrà corrispondere l’imposta municipale unica solo per una pertinenza. Esistono inoltre specifiche normative per la quantificazione della tassa sui rifiuti.
Bisogna tener presente che le pertinenze aumentano il valore commerciale degli immobili nelle ipotesi di compravendita. L’aspetto rilevante, in ogni caso, è la normativa vigente e relativa alle limitazioni d’uso esclusivo per finalità residenziali. Sono altresì determinanti le leggi che riguardano il divieto di trasformazione delle pertinenze in abitazioni indipendenti.
Come si vende una pertinenza dell’abitazione?
Quando una casa viene messa in vendita, comprenderà anche le pertinenze relative. Quest’ultime, tuttavia, possono essere cedute anche in modo separato, a condizione di specificarne il passaggio di proprietà in modo dettagliato nel rogito notarile.
In caso di vendita delle pertinenze, il proprietario sarà chiamato a fornire la documentazione necessaria, allo stesso modo di ciò che viene previsto per le tradizionali compravendite, quindi dovrà allegare il codice fiscale, la carta d’identità, l’atto d’acquisto, le planimetrie catastali ed eventuali provvedimenti edilizi che provano le precedenti attestazioni di proprietà.
Cedere una pertinenza richiede comunque una chiara comprensione delle implicazioni legali e finanziarie che entrano in gioco. Pertanto, diventa essenziale considerare con estrema attenzione quali sono i costi associati.
Come si calcola l’IMU sulle pertinenze dell’abitazione principale?
La legge in vigore prescrive che ai fini dell’IMU sarà possibile specificare fino a tre pertinenze, che vengono classificate nelle categorie C/2, C/6 e C/7. La misura massima da rispettare, alla luce di quanto già spiegato, è pari a un’unità pertinenziale per ogni categoria.
Le pertinenze, così come stabilito dall’articolo 818 del codice civile, sono assoggettate al regime IMU dell’abitazione principale. Le prime case sono esentate dal pagamento. Questa agevolazione non trova applicazione per gli immobili di lusso, cioè per quelli sono stati censiti nelle categorie A/1, A/8 e A/9.
Qualora l’edificio dovesse avere la dotazione di un secondo box, oppure di un altro immobile che rientra nelle categorie suindicate, questo verrà assoggettato all’IMU.
Se disideri approfondire l’argomento IMU, ti consiglio anche la lettura di questo articolo. Se sei invece in possesso di una seconda casa e non sai come calcolare l’Imposta Municipale Unica, allora leggi qui.
Quali sono le differenze tra pertinenze e accessori dell’abitazione principale?
Tante volte si commette l’errore di confondere gli accessori di un’abitazione con le pertinenze. In realtà esistono delle profonde differenze, come del resto chiaramente specificato dalla Corte di Cassazione con l’ordinanza num. 28613 del 2022.
Più nel dettaglio, si considerano accessori tutti gli elementi o gli impianti grazie ai quali poter migliorare il comfort abitativo e l’efficienza dell’abitazione principale. Questi componenti costituiscono parte integrante dell’edificio e comprendono, ad esempio, l’impianto di climatizzazione, di riscaldamento, elettrico, idraulico, ecc. Differiscono, pertanto, dalle pertinenze perché non si presentano come strutture fisiche o spazi separati, ma rappresentano parti interne della stessa casa.
Le pertinenze, complementari all’abitazione principale, invece si rivelano aree o strutture che sono strettamente collegate all’abitazione principale, quindi servono arricchirne la fruibilità. Garage, giardini, cantine e terrazzi, infatti, sono integrati in modo funzionale integrate alla dimora principale e vengono utilizzati come strumenti per il godimento dell’immobile stesso.
Esempi di pertinenze dell’abitazione principale
Nella maggior parte dei casi l’abitazione principale dispone di svariate pertinenze che non si esauriscono solo nel garage oppure nel posto auto, ovvero a tutti spazi, coperti o meno, riservati al fine di consentire il parcheggio dei veicoli.
Tante volte il comfort abitativo delle case aumenta anche per la presenza di cantine e depositi, ovvero di quei locali, con dimensioni variabili, che sono adibiti alla custodia di merci, attrezzi o alimenti come vini.
Pure le aree all’aperto, quali balconi, terrazzi, annessi alla casa principale e facilmente accessibili dalla stessa, sono pertinenze che creano un duraturo vincolo di strumentalità e complementarietà funzionale.
Meritano infine una segnalazione i giardini e i cortili, incluse eventuali strutture fisse, quali gazebo e pergolati, adibite a uso esclusivo della famiglia che risiede nell’abitazione.
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