Donazione di un immobile: che cos’è e come funziona

La donazione di un immobile è un atto con il quale il donante trasferisce la proprietà di un bene immobile al donatario, a titolo gratuito, senza ricevere alcun corrispettivo in cambio.

Si tratta di un negozio giuridico complesso, con implicazioni sia fiscali che civilistiche, che richiede una adeguata conoscenza della normativa vigente.

Andiamo a vedere come funziona.

Come funziona la donazione di una casa

In genere, la donazione di un immobile viene fatta in ambito familiare: si pensi ai genitori, o ai nonni, che vogliono assicurare un tetto a figli e nipoti acquistando per loro una casa o donando quella in cui vivono.

In caso di donazione remuneratoria, il bene viene donato per riconoscenza. In tal caso, la donazione è irrevocabile, non pone in capo al donatario l’obbligo di versare gli alimenti in caso di bisogno del donante, e obbliga il donante a prestare garanzia per evizione fino all’ammontare della prestazione ricevuta. La donazione obnuziale viene fatta in vista di un futuro matrimonio, e può essere effettuata dai futuri sposi tra loro o da terzi a favore di uno o entrambi i futuri sposi. Non necessita accettazione, non è revocabile e non obbliga il donatario al versamento degli alimenti.

Inoltre, la donazione può essere diretta e indiretta. La prima deve avvenire tramite atto pubblico, davanti a un notaio e alla presenza di due testimoni: con essa, il donante trasferisce gratuitamente la proprietà del bene al donatario. Si parla invece di donazione indiretta quando il donante acquista un bene, e lo intesta al donatario (ad esempio, il papà che acquista una casa per donarla al figlio).

Che documenti servono per donare un immobile

Per la donazione, il donante deve presentare:

• documento d’identità in corso di validità;
• codice fiscale;
• certificato di residenza;
• titolo di proprietà dell’immobile;
• visura catastale aggiornata;
• certificato energetico (APE);

Il donatario deve presentare:

• documento d’identità in corso di validità;
• codice fiscale;
• certificato di residenza.

Altri documenti necessari sono:

• la planimetria catastale dell’immobile;
• l’eventuale dichiarazione di consenso del coniuge del donante (se in regime di comunione dei beni);
• l’eventuale procura a favore di un terzo per la sottoscrizione dell’atto di donazione.

Serve il notaio per la donazione immobiliare?

La donazione deve essere redatta attraverso atto pubblico, un documento ufficiale compilato dal notaio alla presenza di due testimoni.

L’atto notarile è necessario per garantire la validità della donazione, assicurare la certezza del trasferimento della proprietà, tutelare i diritti di donante e donatario e assolvere gli obblighi fiscali.

Non è possibile donare un immobile con una semplice scrittura privata.

Che tasse si pagano per la donazione immobiliare

L’imposta di donazione ammonta al:

• 4% per il coniuge, i figli, i genitori, i nonni e i nipoti (su valore eccedente 1 milione di euro);
• 6% per fratelli e sorelle (sul valore eccedente i 100mila euro);
• 6% per gli altri parenti fino al quarto grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al terzo grado (su valore totale);
• 8% per le altre persone (su valore totale)

L’ imposta ipotecaria ammonta al 2% del valore dell’immobile (200 euro in caso di prima casa). L’imposta catastale e l’imposta di registro sono pari all’1% del valore dell’immobile

(200 euro in caso di prima casa).

Vendita di un immobile ricevuto in donazione

La vendita di un immobile ricevuto in donazione è un’operazione che richiede alcune specifiche considerazioni.

Innanzitutto, è bene sapere che per poter vendere un immobile donato bisogna aspettare 20 anni dalla trascrizione dell’atto di donazione in caso di donazione diretta, e 10 anni dalla morte del donante in caso di donazione indiretta.

La vendita di un immobile donato genera inoltre alcune imposte:

• imposta di registro pari all’1% del valore catastale dell’immobile;
• imposta ipotecaria pari al 2% del valore catastale dell’immobile (200 euro per la prima casa);
• imposta catastale pari all’1% del valore catastale dell’immobile (200 euro per la prima casa).

Se il prezzo di vendita supera il valore fiscalmente riconosciuto dell’immobile, si applica l’imposta sulle plusvalenze.

Per vendere un immobile donato, è necessario richiedere la visura catastale e l’APE dell’immobile, redigere un atto di vendita con l’ausilio di un notaio, presentare la dichiarazione di successione se il donante è deceduto, e pagare le imposte dovute.

Pro e contro della donazione immobiliare

La donazione immobiliare permette di trasferire la proprietà dell’immobile ai figli o ad altri beneficiari in anticipo rispetto alla successione, evitando possibili contestazioni e liti tra eredi. Inoltre, può ridurre l’ammontare delle imposte di successione da pagare in futuro, in quanto il valore dell’immobile donato non sarà più incluso nell’asse ereditario.

Il donante può scegliere a chi donare l’immobile, e può stabilire le condizioni della donazione. E, la donazione, può essere un modo per aiutare il donante in caso di bisogno, ad esempio prevedendo l’obbligo per il donatario di prestare assistenza al donante.

Di contro, il donante perde la proprietà dell’immobile e non può più vantare alcun diritto su di esso. La donazione è irrevocabile, salvo in alcuni casi specifici previsti dalla legge, ed soggetta a imposte il cui ammontare varia in base al valore dell’immobile e al grado di

parentela tra donante e donatario.

Infine, se il donante ha dei debiti, i creditori potrebbero rivalersi sull’immobile donato. Senza contare che una donazione può creare malcontento tra gli altri eredi, che potrebbero contestarla in caso di lesione della legittima.