Contratti di locazione, le diverse tipologie

Se hai una casa in una località turistica, e intendi metterla a disposizione dei turisti, o hai un appartamento vuoto che vuoi mettere a reddito, conoscere le varie tipologie di contratti di locazione è d’obbligo.

In questo articolo andremo ad analizzare cos’è una locazione, come regolamentarla, e qual è l’opzione migliore per te.

Che cosa significa locazione

Col termine “locazione” si indica l’atto di mettere o prendere in affitto un bene immobile.

In altre parole, si tratta del processo attraverso il quale una persona o un’azienda ottiene il diritto di utilizzare temporaneamente una proprietà, generalmente in cambio di un pagamento periodico chiamato “affitto”.

Che cosa è un contratto di locazione

Il contratto di locazione è il documento legale che regola i dettagli dell’affitto tra il locatore (proprietario) e il conduttore (inquilino).

Uno degli aspetti fondamentali del contratto di locazione è la definizione chiara dei termini e delle condizioni dell’affitto: l’importo del canone mensile, la modalità di pagamento, le scadenze e le penali in caso di ritardo.

Un altro punto fondamentale, contenuto nel contratto di locazione, è la durata dell’affitto. In genere, i contratti residenziali hanno una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro. Tuttavia, è possibile trovare contratti più brevi, come quelli transitori o turistici, che sono adatti a situazioni temporanee.

Infine, il contratto di locazione delinea in modo specifico le responsabilità del locatore e dell’inquilino. Questo include l’obbligo del locatore di fornire un alloggio in buone condizioni e l’obbligo dell’inquilino di mantenere la proprietà e rispettare le norme di convivenza. La chiarezza su queste responsabilità aiuta a prevenire dispute future e contribuisce a un rapporto inquilino-locatore armonioso.

Non solo. Alcuni contratti di locazione possono includere clausole specifiche che regolano situazioni particolari: ripartizione delle spese condominiali, manutenzione dell’immobile, condizioni di rescissione anticipata del contratto. Clausole, queste, che forniscono dettagli aggiuntivi e personalizzati, e adattano il contratto alle esigenze specifiche delle parti coinvolte.

Perché siano validi, i contratti d’affitto con durata uguale o superiore ai 30 giorni devono essere registrati entro 30 giorni dalla data di decorrenza. Per farlo, è sufficiente collegarsi al sito dell’Agenzia delle Entrate o affidarsi al commercialista di fiducia.

Quali tipologie di contratti di locazione esistono?

Il contratto di locazione più diffuso è il contratto a canone libero, meglio noto come “contratto d’affitto 4+4. La legge, in questo caso, definisce la durata ma non il canone, che può essere deliberatamente deciso dal locatore e accettato dal conduttore. Il suddetto contratto è valido per quattro anni, e poi prorogato tacitamente per altri quattro salvo disdetta.

La disdetta, che deve essere comunicata con un anticipo minimo di sei mesi, può però avvenire per due soli motivi: la scelta del proprietario di destinare l’immobile a uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale suo, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado, oppure l’occupazione abusiva da parte del conduttore. La registrazione in caso di contratto a canone libero è obbligatoria, e la cauzione da versare è pari a due o tre mesi di canone.

Una seconda tipologia di contratto di locazione a uso abitativo è il contratto a canone concordato, che dura tre anni con tacito rinnovo per ulteriori due. A differenza del contratto a canone libero, in questo caso l’importo del canone è predeterminato secondo specifiche tabelle riferite al territorio in cui l’immobile è sito. Si tratta dunque di un canone più economico, che porta con sé anche alcuni benefici fiscali ma che è riservato a finalità abitative (mentre il contratto a canone libero può essere stipulato anche per immobili commerciali). Anche in questo caso, la caparra è pari a due o tre mensilità, e la registrazione è obbligatoria.

Chi ha la necessità di affittare casa per brevi periodi può stipulare invece contratti transitori, la cui durata è inferiore ai quattro anni. Riservato agli immobili ad uso abitativo, affittati per finalità non turistiche, il contratto transitorio standard ha una durata di 1 – 18 mesi: al termine dei 18 mesi, può essere rinnovato per ulteriori 18 (il rinnovo tacito non è applicabile).

Quando stipulare questa tipologia di contratto? Quando le esigenze sono temporanee: motivi di studio, di lavoro, di cura di un familiare. La registrazione è obbligatoria, il canone deciso dal locatore, e la caparra pari a uno-tre mensilità.

Per gli studenti, inoltre, esiste anche un contratto transitorio ad hoc, con una durata compresa tra i sei mesi e i tre anni, e un canone di locazione inferiore ai prezzi di mercato, in quanto basato su accordi locali. Affinché il contratto possa essere attivato, lo studente deve avere la residenza anagrafica in un Comune diverso da quello in cui l’università ha sede, mentre l’immobile deve essere sito nello stesso Comune in cui si trova l’ateneo o in un Comune limitrofo. Un’ultima tipologia di contratto transitorio è il contratto d’affitto turistico: di breve durata, se non supera i 30 giorni non è soggetto a registrazione.

Infine esiste il contratto d’affitto con riscatto, un accordo che consente al locatario di affittare un immobile con l’opzione di acquistarlo in futuro. L’inquilino versa ogni mese il canone di locazione, ma quelle cifre verranno sottratte al prezzo dell’immobile, che dovrà essere acquistato entro un certo lasso di tempo.

Qual è il contratto di locazione più conveniente?

Non esiste un contratto di locazione più conveniente degli altri: dipende sempre dalle esigenze del locatario e del conduttore.

Il contratto a canone libero è il più conveniente per chi è in cerca di stabilità, il contratto a uso transitorio per chi ha necessità di restare in un immobile solo per poco, o può affittarlo solo per qualche mese. Il canone concordato permette invece di pagare le imposte solo sul 70% del canone d’affitto, ma garantisce in genere un’entrata mensile più bassa rispetto ai contratti a canone libero.