La complessità dell’ambito immobiliare riguarda anche l’utilizzo della terminologia. Spesso, infatti, vengono utilizzati vocaboli che non sempre hanno un significato chiaro per chi non è del mestiere, e rischiano di creare una certa confusione. Inoltre, alcuni termini vengono impiegati con una frequenza decisamente minore, come locatore e conduttore.
Per quanto esse possano essere generatrici di dubbi, in realtà hanno una valenza piuttosto semplice, dal momento che si riferiscono alle figure coinvolte nel contratto di affitto di uno stabile, ovvero il proprietario e l’inquilino, rispettivamente.
Di seguito definiremo meglio il ruolo e il significato di locatore e conduttore, vedendo maggiormente nel dettagli anche gli obblighi e i doveri ai quali essi devono sottostare affinché tutto procede senza intoppi.
Chi è il locatore?
Partiamo con il definire la figura del locatore. Come abbiamo accennato poco fa, con questo termine viene solitamente designato il proprietario vero e proprio dell’immobile. Questo in linea generale, ma esistono anche altri casi in cui il vocabolo assume una sfumatura diversa.
Ad esempio, talvolta il locatore è anche usufruttuario (anche se questo dipende dai termini del contratto di usufrutto). Altre volte questa parola si riferisce a una persona che detiene semplicemente un diritto di superficie, mentre altre ancora è il conduttore, ovvero l’occupante dell’abitazione a divenire egli stesso locatore. Ciò si verifica nei casi di subaffitto, anche se, affinché tale condizione possa realizzarsi, è necessario ottenere il permesso del locatore dell’immobile in modo preventivo. Infine, in certi casi, il locatore può coincidere con un enfiteuta, ovvero una persona che detiene un diritto su un fondo che appartiene a qualcun altro.
Talvolta i locatori possono essere anche più di uno. Ad esempio, due coniugi che decidono di optare per la comunione dei beni, dovranno firmare entrambi il contratto di locazione, altrimenti occorre richiedere l’annullamento del contratto per poterne stipulare un altro.
Invece, se il locatore dovesse coincidere con un soggetto minorenne oppure giudicato incapace da un punto di vista legale, potrà intervenire un genitore o un tutore alla stipula del contratto, dopo aver ottenuto l’autorizzazione da parte di un giudice tutelare.
Nella maggior parte dei casi con il termine locatore si intende comunque il proprietario di un immobile che viene locato.
Chi è invece il conduttore?
Spiegare chi è il conduttore, nonostante il termine possa suonare insolito, è ancora più semplice dato che si tratta, banalmente, dell’inquilino, di quella figura che normalmente chiamiamo affittuario. In pratica, è il destinatario del bene immobile e può essere chiamato anche locatario. In quanto tale, ha un impegno da rispettare, solitamente con cadenza mensile, ovvero versare una quota che viene chiamata canone di locazione, del quale parleremo subito.
Che cosa prevede un contratto di locazione?
Prima di tutto ti proponiamo una definizione per spiegare meglio cos’è un contratto di locazione.
Iniziamo dicendo che viene regolamentato dal Codice Civile e stabilisce le modalità con le quale una delle due parti coinvolte, ovvero il locatore, si assume l’impegno di cedere l’utilizzo di un immobile per un determinato periodo di tempo a una seconda persona (il conduttore), in cambio della corrispondenza di una somma prefissata ogni mese, cioè il canone di locazione. Quindi, in buona sostanza, stiamo parlando del contratto d’affitto utilizzando dei sinonimi per i termini che sono più comunemente conosciuti.
In ogni caso seppur minime, ci sono delle piccole differenze che determinano una leggerissima sfumatura d’effetto: l’oggetto della locazione, infatti, può non coincidere necessariamente con un immobile: può trattarsi anche di un bene mobile di qualsiasi tipologia, mentre nel caso dell’affitto questo oggetto è anche produttivo.
Sul contratto vengono riportate alcune informazioni di carattere pratico e identificativo, come la data in cui l’accordo è stato stipulato, la sua durata, i dati relativi alle parti coinvolte (quindi proprietario e affittuario), l’importo del canone che deve essere mensilmente corrisposto e la modalità attraverso la quale il pagamento deve avvenire. Infine, viene inclusa anche una breve descrizione dell’oggetto della locazione.
Una volta redatto e stipulato, il contratto di locazione deve essere registrato entro i successivi 30 giorni (fatta eccezione per i contratti che prevedono una durata minore rispetto a questo limite). A proposito della durata, questa viene determinata da apposite leggi che la stabiliscono in base alla destinazione di utilizzo dello stabile. In particolare, per l’uso abitativo, solitamente viene fissato un intervallo di 4 anni, per quello alberghiero 9 anni e per qualsiasi altro utilizzo (classificato come uso diverso) 6 anni. La legislatura, inoltre, norma anche i termini per i possibili rinnovi.
I diritti e doveri del locatore
Passiamo ora a definire le due figure in termini di diritti e doveri che spettano loro e partiamo dal locatore, cioè chi concede il bene in affitto.
Innanzitutto, il locatore ha il diritto di percepire la quota del canone di locazione, secondo quanto stabilito al momento della stipula del contratto. In questa sede viene determinato anche il giorno del mese entro il quale il pagamento dovrebbe pervenire, pertanto il proprietario dell’immobile ha anche il diritto di vedere rispettate queste condizioni.
La Legge stabilisce che, tra i diritti di questa parte, rientri anche quello di rimanere indenne rispetto alle spese, che dovrebbero essere tutte a carico dell’affittuario. Tra questi costi si annoverano quelli dovuti alle pulizie, alle bollette (incluse quelle relative ai consumi che si registrano negli spazi comuni), alla manutenzione ordinaria. Da ciò deriva, come conseguenza, che il locatore ha anche il diritto di vedersi restituita l’abitazione, in concomitanza con la fine del contratto, esattamente nelle stesse condizioni in cui versava quando l’ha concessa al conduttore. Per fare un esempio pratico, se era imbiancata al momento della stipula del contratto, l’affittuario che la lascia dovrà a sua volta imbiancarla nuovamente.
Per quanto concerne gli obblighi, invece, il locatore ha quello di provvedere alla registrazione del contratto appena stipulato entro i successivi 30 giorni, comunicandolo all’amministratore di condominio, qualora questa figura sia presente. L’immobile che viene ceduto in affitto, naturalmente, dovrà versare in buono stato, senza danni o difetti che potrebbero comprometterne qualche aspetto funzionale. Inoltre, in caso di necessità di interventi di manutenzione straordinaria, sarà dovere del locatore assumersene il carico.
I diritti e doveri del conduttore
Infine, alcune indicazioni relative a cosa fa il conduttore, che ti saranno utili per comprendere come ti dovrai comportare in caso tu decidessi di prendere un immobile in affitto.
Cominciamo dai diritti: il primo è speculare a un dovere del locatore, ovvero il diritto di ricevere l’abitazione in buono stato. Come capirlo? È molto semplice: quando prenderai posto nella tua nuova sistemazione, non dovresti avere bisogno di assumerti alcun onere dovuto a interventi di manutenzione straordinaria. Al contrario, dovresti poter contare sulla certezza di godere dei benefici del tuo appartamento nel completo comfort e benessere, rimanendo tutelato in qualunque evenienza.
Per quanto concerne gli impianti, è obbligatorio che siano certificati, quindi hai diritto di ottenere dal locatore l’Attestato di Prestazione Energetica (APE). Allo stesso modo, in quanto conduttore, in caso si presentasse la necessità di affrontare spese extra, hai diritto a essere convocato alle assemblee condominiali per stabilire il da farsi, a ottenere le ricevute ogni volta che paghi il canone e a migliorare lo stato della tua abitazione, entro certi limiti (naturalmente, infatti, non potrai arrecare danni).
Al contrario, infatti, la conservazione dell’immobile rientra tra i tuoi obblighi e, in caso di deterioramento o danneggiamento, spetterà a te porre rimedio. Per lo stesso motivo, le spese di manutenzione straordinaria saranno a carico del conduttore, così come le spese condominiali. Infine, l’ultimo obbligo è, chiaramente, di rispettare i termini del contratto di locazione, pagando il canone secondo quanto stabilito in termini di importo e scadenze.
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