Cosa fare dopo il rogito? Guida pratica per acquirente e venditore

Finalmente avete le chiavi della casa dei vostri sogni, ma se pensate che il rogito notarile sia l’atto finale della compravendita immobiliare, siete fuori strada. Più che un traguardo, infatti, il trasferimento di proprietà di un immobile è un punto di partenza che apre una fase successiva alla stipula del contratto definitivo, fatta di tappe d’obbligo sia per l’acquirente che per il venditore.

È un iter che prevede una serie di adempimenti fiscali e burocratici da rispettare entro determinate scadenze temporali, se non si vuole incorrere in salate penali o finire nel mirino dell’Agenzia delle Entrate. Ma cosa devono fare le parti dopo il rogito? La lista degli obblighi è lunga per entrambi, vediamo quali in questa guida che illustra alle parti cosa fare per compiere nel migliore dei modi e senza errori tutti gli step successivi alla compravendita.

Obblighi per il compratore

TRASFERIMENTO DI RESIDENZA: è d’obbligo in caso di acquisto prima casa. La prima cosa che deve fare l’acquirente dopo l’acquisto dell’abitazione principale è trasferirvi la residenza. Per farlo dovrà recarsi presso l’anagrafe del Comune in cui è ubicato l’immobile per inoltrare domanda di cambio residenza. La richiesta di trasferimento della residenza dev’essere presentata entro 18 mesi dalla data del rogito notarile.

Successivamente, nel giro di qualche settimana dalla domanda, gli agenti di Polizia locale effettueranno un sopralluogo presso la nuova casa per accertarsi che sia realmente abitata. Ovviamente non va cambiata la residenza se l’abitazione appena acquistata non è quella principale, ma si tratta di una seconda casa per le vacanze o ad uso investimento.

SUBENTRO O VOLTURA UTENZE: il secondo step è il subentro o voltura delle utenze, quali gas, luce e acqua, da intestarsi in veste di nuovi proprietari. È un passaggio da effettuare nell’immediato per non lasciare che le utenze, strettamente correlate all’abitabilità della casa, restino in capo al vecchio proprietario.

Anziché cessarle per poi effettuare il subentro a proprio nome, è consigliabile effettuare, d’accordo con il venditore una semplice voltura, una prassi più semplice e meno onerosa per tagliare i costi e garantire la continuità degli allacci, evitando l’interruzione delle forniture. Una volta formalizzata la voltura, si potrà tranquillamente cambiare gestore, scegliendo il più adatto e conveniente, caso per caso.

EVENTUALI ADEMPIMENTI CONDOMINIALI: In caso di acquisto di un appartamento condominiale, il neoproprietario dovrà mettersi in contatto con l’amministratore del condominio per poter subentrare al precedente titolare del bene assumendosi oneri e spese comuni, quali la pulizia degli spazi condivisi, i consumi energetici per l’illuminazione esterna o delle scale, eventuali impianti di riscaldamento centralizzati e così via.

DENUNCIA TARI: per presentare la domanda bisogna recarsi allo sportello dell’ente smaltitore dei rifiuti operante nel Comune di pertinenza. Per formalizzare la pratica per la tassa sui rifiuti vanno dichiarati i dati catastali dell’immobile e i componenti del nucleo familiare per consentire una stima preventiva sui consumi. Al momento della denuncia della nuova Tari occorre ricordarsi di far disdire al venditore quella vecchia, altrimenti si rischia di ricevere una doppia fatturazione.

DICHIARAZIONE IMU: l’imposta va pagata solo se si è acquistata una seconda casa o se si posseggono per esempio più box o posti auto, in tal caso la dichiarazione dev’essere inoltrata al comune entro il 30 giugno dell’anno successivo all’acquisto dell’immobile, mentre in caso di acquisto prima casa l’Imu non è dovuta.

RITIRO CONTRATTO DAL NOTAIO: non si può definire un obbligo, ma è bene che il neoproprietario, trascorso all’incirca un mese dal rogito, torni a far visita al notaio per richiedere la sua copia del contratto definitivo. È un documento che deve comunque entrare in possesso dell’acquirente sia come prova dell’atto di trasferimento dell’immobile di cui è neoproprietario, che come contratto da esibire per un’eventuale alienazione futura. Ultimamente molti notai la inviano anche via mail in formato digitale.

COMUNICAZIONE ALLE POSTE DEL NUOVO INDIRIZZO: se non si vuole rischiare di perdere la posta che viene recapitata a casa è necessario comunicare il nuovo indirizzo all’ufficio postale attraverso il servizio “Seguimi”.

In questo modo tutto il materiale destinato al nuovo proprietario non andrà perduto perché, dopo aver comunicato la variazione del nuovo indirizzo, il postino potrà rintracciare facilmente il nuovo domicilio senza il rischio di smarrire buste, pacchi o altre comunicazioni cartacee.

Obblighi per il venditore

Anche il venditore è tenuto ad assolvere ad alcuni obblighi dopo il rogito notarile, per quanto la lista degli adempimenti sia più corta di quella del neoproprietario. In ogni caso, non può esimersi dall’espletare i seguenti passaggi obbligatori successivi al rogito:

SALDO TASSE RESIDUE: successivamente all’alienazione dell’immobile possono affiorare eventuali insolvenze come tasse inevase, quali Imu, Tari o bollette il cui pagamento spetta al venditore, in quanto le suddette imposte si riferiscono a periodi precedenti alla vendita dell’immobile.

In pratica, qualora dovessero “bussare” all’uscio del neoproprietario pretese di saldo debiti antecedenti alla compravendita, il venditore sarà chiamato a saldarli in quanto responsabile unico dell’insolvenza pregressa.

DISDETTA DELLE UTENZE: in caso di subentro nelle utenze domestiche del nuovo proprietario il venditore è chiamato a disdire le utenze contattando i relativi fornitori. Per farlo dovrà inoltrare formale disdetta ai gestori delle utenze di luce, acqua e gas motivando la cessazione con la vendita dell’immobile e consentendo all’acquirente di riattivarle, intestando gli allacci a nome suo.

COMUNICAZIONE DI CESSIONE FABBRICATO: se prima era un obbligo generalizzato per il venditore, ora lo è solo nel caso in cui l’immobile sia stato venduto a un soggetto extracomunitario, ai sensi dell’art. 7 Dlgs n. 286/1998 che disciplina la comunicazione di cessione di fabbricato.

Solo in questo caso la normativa impone al venditore di presentarla alla Questura entro 48 ore dal rogito, corredata degli estremi della vendita immobiliare e dei dati dell’acquirente.

COMUNICAZIONE DATI ALL’AMMINISTRATORE DI CONDOMINIO: se l’appartamento appena venduto fa parte di un condominio, il venditore è tenuto a informare della vendita l’amministratore di condominio e a comunicargli il nome e gli estremi del neoproprietario per far sì che venga inserito al suo posto nell’elenco dei condomini chiamati a pagare eventuali servizi di pulizia e manutenzione dello stabile, in base alle quote millesimali e per il godimento delle parti comuni. Qualora pendano oneri condominiali insoluti lo stesso venditore dovrà provvedere a saldarli a proprie spese.