Come vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata

Si può vendere una casa acquistata in edilizia convenzionata? Questa forma di edilizia è stata introdotta in Italia a partire dagli anni ’70, con lo scopo di favorire le famiglie a basso reddito, che altrimenti non avrebbero potuto acquistare un immobile. Vediamo, qui di seguito, tutto quello che bisogna sapere su questo argomento.

Edilizia convenzionata: cos’è e come funziona?

Una delle forme più comuni di edilizia popolare è quella convenzionata, riservata a giovani, nuclei familiari, persone anziane oppure con disabilità e che permette di acquistare un alloggio, approfittando di un prezzo vantaggioso. L’impresa costruttrice, infatti, una volta ottenuto il benestare da parte del Comune, si impegnerà a vendere le case a costi contenuti.

Le abitazioni convenzionate, sono realizzate grazie al contributo di fondi pubblici o concessi da privati, che beneficiano di agevolazioni fiscali e incentivi. Per tali motivi questi immobili sono anche soggetti a vincoli di destinazione d’uso.

Nella maggior parte dei casi, l’ente che provvede alla realizzazione delle dimore convenzionate, si impegna a rispettare specifici requisiti di qualità e di sostenibilità, ma soprattutto a destinare le strutture ai soggetti che ne hanno bisogno, secondo quanto stabilito in accordo con il Comune.

In ogni caso, l’intesa raggiunta fra il Comune e il costruttore prevede tutta una serie di vincoli e norme da considerare. L’impresa edilizia, nello specifico, dovrà farsi carico delle spese da sostenere, per poi ricavare le somme dalle vendite al fine di recuperare l’investimento.

L’edilizia convenzionata, differisce da quella agevolata perché prevede l’erogazione di finanziamenti per acquistare le abitazioni; inoltre, diversamente da ciò che avviene nell’edilizia sovvenzionata, l’ente pubblico non si farà carico dei costi di costruzione.

I vincoli dell’edilizia convenzionata per chi compra

L’edilizia convenzionata comporta dei vincoli per coloro che acquistano; tra i più importanti quello del reddito che non deve superare le soglie massime che vengono stabilite all’interno della convenzione. Gli acquirenti inoltre non possono possedere un’altra abitazione.

Sarà poi necessario che il compratore risieda nel medesimo Comune in cui si trova l’alloggio. Ulteriore limitazione, infine, è l’impossibilità di vedere la casa prima di un certo periodo, solitamente cinque anni.

L’arco temporale che fissa la validità della convenzione potrebbe anche essere di venti oppure trent’anni, al termine dei quali occorre comunque ottenere l’autorizzazione comunale, che riporterà un prezzo rivalutato ai fini ISTAT.

Nell’ipotesi in cui si decidesse di affittare la casa allo scadere del periodo fissato nell’accordo, il conduttore verserà un canone massimo periodico.

I vincoli dell’edilizia convenzionata se si vuole vendere

Per coloro che intendono vendere una casa in edilizia convenzionata sono diversi i fattori da prendere in considerazione, il primo dei quali consiste nel prezzo imposto. Quest’ultimo, infatti, viene stabilito dal Comune, per cui non sarà possibile far riferimento al valore di mercato.

La vendita di un immobile in edilizia convenzionata inoltre non può essere diretta a tutti indistintamente, ma soltanto ai soggetti che rispettano determinati parametri reddituali.

Dopo quanto si può vendere una casa in edilizia convenzionata?

Alla luce di quanto già accennato, la vendita di una casa in edilizia convenzionata non è così semplice come si possa pensare, dal momento che il compratore dovrà attendere un certo periodo di tempo prima di poter avviare e concludere una trattativa immobiliare.

Il periodo decorso il quale si potrà vendere è variabile e dipende dalla normativa regionale e comunale vigente. Nella maggior parte dei casi, il vincolo perdura per cinque anni, ma non mancano convenzioni che prescrivono termini ultradecennali. Soltanto in circostanze rare e particolari il Comune potrà concedere un nullaosta per derogare a tale limitazione.

Svincolare un immobile in edilizia convenzionata

Molte persone si chiedono come svincolare una casa in edilizia convenzionata in modo da poterla vendere ed eventualmente concederla in affitto.

La procedura da seguire è denominata affrancazione, da stipulare a cura degli interessati con atto pubblico o scrittura privata autenticata, e consiste nel corrispondere al Comune una certa cifra, dalla quale defalcare eventuali gravami.

Si ottiene così la definitiva rimozione del vincolo del prezzo massimo di cessione, per cui la casa entrerà nel pieno possesso del proprietario. In alternativa non resta che attendere lo scadere della convenzione. Prima di decidere di vendere è buona regola informarsi presso l’ufficio tecnico del Comune, così da verificare i parametri da rispettare ed evitare che l’atto di vendita sia dichiarato nullo in seguito.

Questo vuol dire che per prima cosa bisogna essere certi di rispettare il vincolo della durata, per poi effettuare un calcolo sul tempo trascorso da quando è stata acquisita la proprietà. In secondo luogo si passa alla stipula del contratto di vendita rispettando il range di prezzo stabilito dal Comune. Infine, il contratto deve essere proposto solo ai soggetti che rispettano i requisiti stabiliti dalla legge.

In alcuni casi le compravendite passate, concluse a prezzi di mercato, sono state annullate in quanto non erano in linea con il limite di prezzo. I nuovi proprietari, di conseguenza, hanno avanzato con successo le richieste di risarcimento, proprio perché la vendita violava i vincoli imposti.

Quanto costa svincolare una casa in edilizia convenzionata?

Nel 2020 è stato emanato dal Ministero dell’Economia e delle Finanze, il regolamento in materia di rimozione dei vincoli di prezzo che gravano sugli alloggi realizzati in regime di edilizia convenzionata. Il provvedimento normativo contiene i relativi criteri di calcolo del corrispettivo che bisogna versare per ottenere lo svincolo.

Coloro che intendono svincolare una casa in edilizia convenzionata dovranno comunque procedere con molta cautela, cercando di effettuare un’accurata analisi del mercato, per poi compararla con il prezzo richiesto dal Comune. Non sempre, infatti, l’operazione si rivela conveniente.

Allo stato attuale è previsto che occorre pagare al Comune un corrispettivo pari al 50%, calcolato considerando la quota millesimale dell’abitazione e il coefficiente dato dalla differenza fra il numero di anni della convenzione e quelli effettivamente trascorsi dalla stipula.

I pro e i contro di vendere una casa comprata in edilizia convenzionata

Com’è facile intuire, comprare una casa in edilizia convenzionata presenta vantaggi e svantaggi, non solo per l’acquirente, ma anche per la parte venditrice.

Sicuramente queste tipologie di abitazioni si possono acquistare approfittando di costi vantaggiosi e inferiori a quelli di mercato, aspetto che favorisce le famiglie a basso reddito. Di contro, tuttavia, ci sono dei rischi da valutare, fra cui la speculazione da parte dei proprietari, nonché l’impossibilità di vendere o affittare l’immobile prima della scadenza della convenzione.

Le eventuali speculazioni sul costo delle case, sono un potenziale problema per i compratori, ma soprattutto si rivelano una minaccia per la finalità che hanno questi alloggi, ovvero consentire ai meno abbienti di poter possedere una casa. Il vincolo della durata della convenzione inoltre complica l’avvio delle compravendite, visto che il termine da rispettare potrebbe essere più lungo del previsto.

Vendere un terreno in edilizia convenzionata

Può succedere che l’immobile e il terreno siano proprietà divise, che possono anche appartenere due soggetti distinti. Nella maggior parte dei casi il suolo sul quale sorge l’alloggio in edilizia convenzionata è intestato al Comune.

Quindi, chi possiede una casa in diritto di superficie, dovrà attenersi alla convenzione che definisce le modalità della compravendita. Occorre, pertanto, interpellare il Comune in modo da avanzare la richiesta di riscatto del terreno, così da poterlo acquistare e procedere con la compravendita dell’intera proprietà.

Da segnalare che il costo del riscatto del terreno varia da una città all’altra, quindi è importante incaricare un tecnico di fiducia per avere ampio supporto durante l’operazione. A volte, infatti, la somma richiesta potrebbe essere spropositata, fuori dal proprio budget e che comunque non vale la pena corrispondere.