Che differenza c’è tra mutuo fondiario e ipotecario?

Molto spesso, quando si parla di mutuo per l’acquisto di una casa o di altre tipologie di immobili, non è ben chiaro l’argomento; si tratta infatti di un argomento complesso e non sempre facile da comprendere. In questo articolo affrontiamo la differenza tra mutuo fondiario e ipotecario, soffermandoci sulle tipologie e anche su alcuni aspetti pratici.

Mutuo fondiario: di che cosa si tratta

Iniziamo a parlare in modo approfondito del mutuo fondiario. La prima caratteristica che lo contraddistingue è la sua specificità: si tratta, infatti, di una tipologia di contratto che può essere riferibile solamente a un immobile che abbia scopo abitativo, e più precisamente alla prima casa, ovvero l’abitazione principale della persona che richiede questa soluzione. Lo scopo può variare tra acquisto, ristrutturazione o edificazione ex novo.

Precedentemente abbiamo accennato anche all’ipoteca di primo grado, che entra in gioco in caso di mutuo fondiario. Ciò significa che l’immobile non deve essere al momento soggetto ad altre ipoteche, a meno che queste non abbiano un grado (e quindi una priorità) più basso.

Questo cavillo ha la funzione di garanzia nei confronti della Banca, dal momento che se le rate del mutuo non vengono regolarmente versate, l’Istituto di Credito potrà esercitare i suoi diritti sulla casa prima che lo facciano altri enti creditori.

Infine, alcuni dettagli tecnici e pratici su come funziona il mutuo fondiario. La sua durata è contenuta in un range molto ampio, che varia da uno a 30 anni. Si tratta, dunque, di un finanziamento basato sul lungo termine, che può essere concesso solo dalla Banca tramite il Testo Unico Bancario, e il cui ammontare non oltrepassa la soglia dell’80% del valore della casa, a meno che non sussistano alcune garanzie ulteriori che fungono da eccezione (come la polizza fideiussoria).

Tipi di mutuo fondiario

Adesso che sai che cos’è un mutuo fondiario, vediamo anche le varie tipologie. Infatti, il tipo di contratto può differire a seconda delle tue necessità e al periodo in cui inoltri la domanda alla Banca. Sulla base di questi criteri, ti potrà essere proposto un mutuo a tasso fisso o a tasso variabile.

Nel primo caso, quindi il tasso fisso, per tutto l’arco di tempo previsto per il pagamento della tua abitazione, dovrai versare delle rate di importo sempre identico. Il tasso di interesse verrà calcolato in sede di stipula, e sarà adeguato alla situazione generale del mercato dell’immobile.

La seconda opzione, il tasso variabile, implica invece che gli interessi possano subire delle modifiche in base proprio a questo dato, determinando delle fluttuazioni di volta in volta nel totale da pagare. Ma a sua volta, anche il mutuo fondiario a tasso variabile include delle sottovarianti, come quella a tasso misto.

In questo caso, si alternano periodi in cui si versa una quota sempre uguale e altri in cui essa si modifica. Invece, il mutuo a rata costante propone un’altra soluzione ancora. A cambiare, stavolta, non è l’ammontare delle rate, ma il tempo in cui il pagamento verrà completamente espletato. Ciò avviene sulla base delle oscillazioni dei tassi di interesse. Al contrario, il mutuo a rata crescente è pensato per accorciare i tempi facendo aumentare la rata con il passare dei mesi.

Infine, dato che il mutuo a tasso variabile può comportare dei vantaggi ma anche degli svantaggi a seconda della situazione del mercato, potresti essere restio all’idea di doverti improvvisamente a pagare una quota particolarmente elevata. Allora puoi optare per il mutuo fondiario con cap: stabilirai insieme all’istituto di credito un tetto oltre il quale la rata non potrà salire.

Mutuo ipotecario: di che cosa si tratta

Passiamo ora a spiegare il secondo tipo di mutuo sul quale verte il nostro discorso, introducendo il mutuo ipotecario. Ristrutturazione, acquisto, costruzione di un immobile o di una casa e anche il rifinanziamento di un mutuo precedente, sono tutte casistiche che rientrano nelle evenienze in cui si può richiedere questo tipo di accordo.

La garanzia che l’Istituto di Credito si assicura consiste nell’iscrizione della struttura in questione al Registro degli Immobili per un periodo di 20 anni. Ciò consentirà alla Banca di impadronirsene e rivenderla in caso le rate non vengano versate con l’adeguato rispetto delle tempistiche stabilite.

Per lo stesso motivo l’ipoteca che viene imposta avrà un valore superiore rispetto all’importo complessivo che il debitore dovrà versare per saldare il mutuo, in modo da considerare nei calcoli anche l’addebito dovuto agli interessi.

Anche nel caso del mutuo ipotecario, quindi, parliamo di un contratto che può protrarsi per il medi o il lungo termine, la cui durata, generalmente, varia tra i 5 e i 20 anni.

Tipi di mutuo ipotecario

Come il mutuo fondiario, anche quello ipotecario è, più che una tipologia, una categoria, che al suo interno comprende diverse soluzioni che potranno essere scelte sulla base delle proprie necessità; potrai scegliere tra un tasso fisso e uno variabile, soprattutto dipendente dagli interessi, oppure optare per formule miste o per il mutuo ipotecario a tasso variabile con tetto massimo.

Ma alla lista si aggiunge anche un altro contratto, ovvero quello con tasso doppio: la quota da versare viene segmentata in due componenti; una di esse costituisce l’elemento fisso da pagare sempre uguale a se stesso di volta in volta, mentre l’altra è una parte variabile.

Naturalmente la decisione deve essere ponderata attentamente e dipenderà, oltre che dalle tue personali esigenze e preferenze, anche dal modus operandi della tua Banca, che verterà verso determinate soluzioni piuttosto che altre.

Principali differenze tra mutuo fondiario e ipotecario

Come hai avuto modo di vedere, quindi, mutuo fondiario e ipotecario non sono la stessa cosa, ma due concetti distinti tra i quali intercorrono delle differenze. Possiamo quindi sintetizzarle in poche righe.

La prima fondamentale discrepanza è che, mentre il mutuo fondiario è destinato esclusivamente alle abitazioni, il mutuo ipotecario no.

La seconda concerne la durata: sebbene entrambi i casi prevedano soluzioni ampiamente adattabili in termini di tempi, nel primo caso parliamo di un periodo da 1 a 30 anni, nel secondo da 5 a 20.

Inoltre la differenza dell’ipoteca: nel caso del mutuo fondiario deve essere di primo grado, mentre in quello del mutuo ipotecario questo dato non ha alcuna influenza.

Infine, entrambi i tipi di mutuo presentano dei pro e dei contro. Da una parte, il mutuo fondiario presenta delle limitazioni nell’ammontare complessivo del finanziamento che, come abbiamo affermato, non può andare oltre l’80% del valore dell’immobile. Questo paletto non esiste nel mutuo ipotecario che, tuttavia, presenta dei tassi di interesse e dei costi accessori (come le spese notarili) generalmente più elevati rispetto all’altro, che quindi risulta più conveniente, da questo punto di vista.

Conviene di più il mutuo fondiario o quello ipotecario?

Dopo vere visto le differenze tra le due tipologie di mutuo e i pro e i contro di entrambi, a questo punto ti starai chiedendo se, a conti fatti, sia meglio stipulare un mutuo fondiario o un mutuo ipotecario.

Alla luce di ciò che abbiamo detto, possiamo dedurre che il mutuo ipotecario consente indubbiamente una maggiore libertà e criteri di applicazione meno stringenti, ma ciò a fronte di spese più elevate. Insomma, se il tuo intento è di operare un intervento di ristrutturazione, costruire o acquistare la tua prima casa, in termini strettamente economici sarebbe conveniente scegliere il mutuo fondiario, che ti consente di limitare, in certa misura, i costi, a fronte di una durata che può avere un margine maggiore.

Inoltre, quando emetterai la dichiarazione dei redditi, potrai detrarre gli interessi e le spese accessorie. Infine, dal momento che l’ipoteca si riduce progressivamente con il saldo del debito, dopo un certo periodo è possibile chiederne una ulteriore diminuzione.

Tuttavia, queste sono considerazioni generali: per scegliere la tipologia realmente adatta a soddisfare le tue necessità, dal momento che non sempre la soluzione desiderata è applicabile e occorre necessariamente prendere accordi con la propria Banca e farsi consigliare sulla soluzione migliore.