Che cosa è la variazione catastale e quanto costa farla

Scopri cos’è la variazione catastale, quando è necessaria, come si procede per realizzarla e quali documenti sono essenziali per un esito positivo del processo.

Cos’è la variazione catastale

La variazione catastale è un procedimento amministrativo che consente di aggiornare le informazioni relative ad un immobile, registrate al Catasto, l’archivio pubblico che raccoglie i dati di tutti i beni immobiliari di un territorio.

Questo aggiornamento è necessario ogni volta che si verificano modifiche fisiche, di destinazione d’uso o di titolarità di un immobile. Tali modifiche possono includere ristrutturazioni, ampliamenti, divisioni o accorpamenti di unità immobiliari. La corretta registrazione di queste variazioni è fondamentale per garantire la correttezza delle informazioni catastali, che hanno impatto su tasse, diritti e responsabilità legali collegati alla proprietà.

A cosa serve la variazione catastale e quando è necessaria

Come già accennato, la variazione catastale è essenziale per garantire l’aggiornamento delle informazioni catastali in seguito a modifiche strutturali, di destinazione d’uso o di titolarità di immobili residenziali e commerciali.

Questo procedimento si rivela necessario ad esempio dopo interventi di ristrutturazione o riqualificazione energetica che alterano le caratteristiche originarie dell’immobile. La variazione catastale permette di documentare ufficialmente queste modifiche, assicurando che le informazioni pubbliche riflettano la nuova realtà dell’edificio.

In particolare, essa evidenzia la destinazione d’uso attuale, eventuali variazioni della superficie complessiva, nonché la presenza di vincoli o diritti reali esistenti. Importante è sottolineare che la richiesta di variazione catastale può essere inoltrata non solo dal proprietario o da un tecnico delegato, ma anche da un notaio o da autorità competenti, nel contesto di verifiche sulla conformità urbanistica di strutture quali case indipendenti, villette, capannoni industriali o complessi condominiali.

La legge prevede l’obbligo di variazione catastale in diverse circostanze specifiche. Una variazione è necessaria quando si verificano modifiche nella consistenza dell’immobile, come differenze nella superficie, cambiamenti nella volumetria, una nuova destinazione d’uso, o una riallocazione degli spazi interni.

Un’altra condizione che impone la variazione catastale è il cambio di titolarità dell’immobile, che può avvenire tramite compravendita, donazione o successione ereditaria. Inoltre, qualsiasi alterazione ai diritti reali associati all’immobile, quali l’istituzione di un usufrutto, servitù o ipoteche (queste ultime spesso legate a finanziamenti per ristrutturazioni), richiede un aggiornamento catastale. Cambiamenti ai vincoli urbanistici, paesaggistici o idrogeologici sono anch’essi situazioni in cui si rende necessaria una variazione. Infine, azioni quali il frazionamento o l’unione di più unità immobiliari, l’ampliamento di una casa o la modifica di elementi toponomastici dell’immobile, come il cambio del nome del proprietario o dell’indirizzo, sono ulteriori casi in cui si deve procedere con una variazione catastale.

Come si fa la variazione catastale e quali documenti servono

La variazione catastale può essere gestita direttamente presso l’ufficio competente dell’Agenzia delle Entrate, oppure tramite il portale online.

I documenti necessari per effettuare la variazione variano in base alla natura dell’aggiornamento. Per ogni caso, è indispensabile allegare un documento d’identità valido, come patente o carta d’identità. Per variazioni legate a trasferimenti di proprietà, è necessario includere l’atto notarile di compravendita o donazione. In caso di ristrutturazioni o riqualificazioni energetiche, devono essere presentate anche le segnalazioni e i permessi pertinenti, come la CILA (Comunicazione Inizio Lavori Asseverata) e la SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).

Inoltre, è fondamentale fornire la visura catastale aggiornata e la planimetria dell’immobile, che descrive dettagliatamente e illustra le divisioni interne; entrambi i documenti sono ottenibili gratuitamente dal sito dell’Agenzia delle Entrate.

Dove e come presentare la richiesta di variazione catastale

La presentazione della domanda per la variazione catastale può avvenire essenzialmente con due modalità. In entrambi è casi è consigliato (ma non essenziale) avvalersi di un professionista del settore, che può garantire una gestione efficace del processo nel rispetto delle normative vigenti e con tempi ottimizzati.

Il primo metodo prevede l’utilizzo del sistema online DOCFA. In questo caso, il tecnico, dopo aver effettuato un sopralluogo per valutare le modifiche all’immobile, dovrà preparare e inviare telematicamente la planimetria aggiornata.

La seconda modalità permette di presentare la domanda personalmente all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate. Questa opzione richiede la consegna fisica dei documenti necessari, tra cui quelli di identità del proprietario e gli altri documenti richiesti per l’aggiornamento, come descritto nei dettagli nel paragrafo precedente.

Tempi di attesa per la variazione catastale

Le tempistiche per completare una variazione catastale sono generalmente brevi. La normativa vigente impone la presentazione della domanda entro 30 giorni dalla conclusione dei lavori che hanno introdotto modifiche all’immobile. Come termini di riferimento vengono considerati la data di chiusura della CILA, o la data del rogito notarile nel caso di compravendite immobiliari.

Una volta presentata la documentazione necessaria, l’Ufficio competente di solito gestisce la pratica entro un tempo massimo di sette giorni lavorativi. Al termine di questo periodo, il proprietario o il tecnico incaricato può richiedere la nuova planimetria protocollata con tutte le modifiche apportate.

Costi della variazione catastale

Contrariamente a quanto si possa pensare, i costi necessari per eseguire una variazione catastale sono estremamente ridotti. A seconda della situazione in essere il costo può essere di circa 50 euro, a cui va sommato il compenso concordato al tecnico a cui ci si rivolge. Dunque il prezzo complessivo può variare a seconda della zona e delle parcelle del professionista.

Variazione catastale e successione ereditaria

Un caso in cui è necessario procedere con la variazione catastale, è quella relativa ad una successione ereditaria. Sono obbligati a presentare la dichiarazione di successione e quindi relativa variazione gli eredi, i legatari, gli amministratori dell’eredità, i curatori dell’eredità adiacente, gli esecutori testamentari egli immessi nel possesso temporaneo dei beni dell’assente. La variazione deve essere effettuata entro i 30 giorni altrimenti è prevista una sanzione compresa tra 15 e 61 euro a cui si vanno a sommare anche gli interessi di mora.

Variazione catastale e mutuo immobiliare

Procedere con la variazione catastale non è soltanto un obbligo di legge, ma in alcuni casi una necessità. Infatti, se si si sta prendendo in considerazione l’eventualità di richiedere un mutuo per la ristrutturazione, o per qualsiasi altra esigenza, è indispensabile che la planimetria dell’immobile sia stata aggiornata presso l’Ufficio del Catasto. Nel caso in cui la planimetria catastale dell’immobile oggetto di compravendita dovesse risultare non conforme alla realtà dei fatti, potrebbero nascere dei problemi. In particolare, le banche procedono normalmente a una perizia effettuata da un tecnico qualificato che qualora dovesse riscontrare delle discrepanze tra lo stato dell’immobile e quanto riportato sulla planimetria, queste non permetterebbero l’accesso al mutuo.