La ristrutturazione di un appartamento in condominio è un argomento spinoso, dal momento che in ciascuna struttura vigono regole precise, mentre altre ancora sono determinate dal contratto di locazione o di vendita che si firma prima di iniziare la permanenza presso lo stabile.
Tuttavia, non necessariamente chi necessita di apportare degli interventi incappa in complicazioni: è sufficiente sapere come muoversi relativamente alle diverse questioni, a cominciare dai permessi che devono essere richiesti fino alle regole più pratiche che riguardano la convivenza con i condomini, come gli orari nei quali possono lavorare muratori e operai.
Di seguito troverai le risposte a tutte queste domande, così che tu sappia come comportarti in maniera corretta in ogni fase dell’attuazione del tuo progetto.
Ristrutturare un appartamento in condominio: è possibile?
Iniziamo con il cercare di rispondere a una domanda fondamentale, ovvero: in linea generale, è possibile effettuare questo tipo di interventi di ristrutturazione in un appartamento condominiale?
Partiamo dal presupposto che i lavori di manutenzione, che sia di tipo ordinario o straordinario, sono possibili per ciascun inquilino, che può decidere di apportare delle modifiche (o di rimediare dei vizi o dei danneggiamenti, qualora necessario) senza che sia possibile, da parte degli altri condomini o del proprietario, impedirlo. Anzi, nel caso di appartamenti in affitto, alcuni lavori sono a carico del locatore, dal momento che da lui vengono stabiliti e rientra tra i suoi compiti mantenere il buono stato dei suoi appartamenti.
Ciò vale sia per i lavori eseguiti all’esterno (ad esempio sul balcone o sul terrazzo, che sono inclusi nella proprietà privata dell’appartamento) che per quelli che avvengono all’interno delle mura domestiche.
Occorre, in ogni caso, tenere presente che è necessario rispettare regole precise. Più nel dettaglio, gli interventi che coinvolgono la facciata, i cornicioni, i parapetti o alterano in qualche modo l’aspetto del condominio influenzandone il decoro architettonico, sono più complessi da portare avanti, e talvolta non sono eseguibili.
In generale, comunque, possiamo affermare che la ristrutturazione di un appartamento in condominio sia possibile, a patto che vengano rispettate alcune norme stabilite dalla Legge e dalle regole di convivenza civile.
Ristrutturare in un condominio: cosa dicono il regolamento e la legge
Passiamo ora a vedere nel dettaglio gli adempimenti che occorre seguire secondo quanto stabilito dalla Legge. Gli interventi di ristrutturazione di un appartamento in condominio, sono regolamentati dal Codice Civile e, più precisamente, l’articolo 1122 stabilisce che occorra, in primo luogo, far pervenire al proprio Comune di residenza una comunicazione nella quale vengono indicate tutte le specifiche relative all’intervento.
In secondo luogo, deve essere avvisato anche l’amministratore di condominio, qualora presente: sarà compito suo, infatti, provvedere a verificare che tutto sia in regola e lo specifico lavoro in questione sia eseguibile senza ledere alcuna norma. Inoltre, egli dovrà anche valutare che le modifiche che si intende apportare non possano costituire fonte di diminuzione dei livelli di sicurezza (ad esempio intaccando le colonne portanti e inficiando così la stabilità dell’edificio) o di pericolo per gli altri inquilini.
A tale fine, rientra tra i diritti dell’amministratore richiedere di avere accesso alle pratiche edilizie e alla visione dei documenti che vengono rilasciati man mano che i lavori progrediscono, così da accertarsi che tutto prosegua secondo previsioni e senza particolari intoppi. Queste possibilità devono sempre essere concesse all’amministratore di condominio che, in caso contrario, potrebbe legittimamente decidere di rivolgersi al Tribunale per un’ingiunzione, forzando di fatto la procedura di accesso alla documentazione.
I permessi necessari per ristrutturare in un condominio
Per quanto concerne la questione relativa ai permessi necessari alla ristrutturazione in condominio, occorre ricordare che in caso di appartamento in affitto, gli interventi devono essere effettuati in modo che, al momento della scadenza del contratto di locazione, l’affittuario possa restituire l’abitazione esattamente nelle stesse condizioni in cui l’ha trovata, salvo diversi accordi con il proprietario.
Ma anche se l’appartamento è di tua proprietà, dovrai richiedere delle autorizzazioni. Se i lavori che intendi svolgere si terranno esclusivamente all’interno di casa, questo passaggio non sarà necessario, ma non dovrai coinvolgere parti comuni e, tanto meno, le strutture che determinano la stabilità del palazzo o il suo decoro architettonico. Sarà invece necessario richiederle qualora vengano modificati muri e disposizione dei locali.
Tuttavia, la comunicazione all’amministratore deve essere inoltrata in ogni caso, soprattutto perché alcuni interventi possono coinvolgere, anche se per un tempo limitato, gli impianti dell’intero condominio. Da parte sua, l’amministratore si occuperà di informare l’assemblea condominiale e tutti gli altri inquilini che abitano lo stabile.
A chi rivolgersi prima di avviare i lavori di ristrutturazione in condominio
Quindi, come abbiamo visto, prima di iniziare qualsiasi tipo di intervento per ristrutturare casa in condominio, occorre inviarne comunicazione al Comune e a chi si occupa della gestione dello stabile, ad esempio tramite raccomandata o Posta Elettronica Certificata (PEC).
Ciò avviene tramite documenti specifici e proprio per questo è necessario rivolgersi a un professionista che si occupi della loro redazione. Il consiglio, pertanto, è quello di contattare un architetto competente, al quale è possibile anche chiedere una valutazione del progetto che intendi portare a termine.
Un esperto, infatti, saprà esaminarlo nei minimi dettagli e individuarne eventuali punti di debolezza, esprimendo un giudizio attendibile che ti consentirà di agire in completa sicurezza. Grazie al suo aiuto, potrai organizzare al meglio la componente burocratica rispettando tutte le norme del caso.
Ristrutturazione in condominio: alcune regole di buona convivenza con il vicinato
Infine, come abbiamo detto in precedenza, esistono anche alcune regole alle quali prestare attenzione in modo da non arrecare disturbo agli altri condomini mentre i lavori progrediscono. Principalmente, si tratta di avvisare, con un anticipo adeguato e tramite comunicazione informale, gli altri inquilini degli interventi che avranno luogo, e di fare in modo che le operazioni si svolgano entro precise fasce di orario che non ostacolino il riposo.
Per quanto concerne il primo punto, un semplice cartello affisso sarà sufficiente: dovrai solo premurarti di indicare il periodo nel quale i lavori verranno eseguiti, il nome della ditta che se ne occupa e quale sia il tuo appartamento.
Gli orari da rispettare saranno riportati all’interno del regolamento condominiale e, più precisamente, coincidono con quelli oltre i quali non è permesso fare rumore. Di norma, comunque, la linea generale che vige nella maggior parte delle strutture autorizza gli operai a lavorare, anche utilizzando le macchine, dalle 8:00 alle 12:30 e dalle 16:00 alle 19:00, mentre durante i fine settimana e le giornate festive gli interventi non sono permessi.
Altre accortezze riguardano anche la riduzione del rischio di arrecare altri disagi agli appartamenti vicini o sottostanti. Ad esempio, è possibile che vengano sporcati da polvere o calcinacci che possono cadere o disperdersi nell’ambiente. Al fine di arginare questo tipo di inconvenienti, le imprese dovrebbero servirsi di teli in plastica o altri ausili che permettano di isolare il luogo sul quale operano. Questa norma viene regolata anche dalla Corte di Cassazione, che ha stabilito che chi non la rispetta sia passibile di denuncia (e di conseguenza sarà obbligato a elargire un risarcimento), in quanto il materiale che viene prodotto potrebbe danneggiare degli oggetti o ferire delle persone.
Infine, un occhio di riguardo deve essere riservato anche all’utilizzo dell’ascensore in quanto la ditta che si occupa di presiedere i lavori dovrebbe cercare di occuparlo per meno tempo possibile in modo da non creare difficoltà ai condomini che, in queste circostanze, non lo potrebbero impiegare, ma soprattutto di non utilizzarlo come montacarichi per lo spostamento del materiale.
È inoltre fondamentale prestare attenzioni alle parti comuni, mantenendole pulite o comunque pulendole a fine giornata.
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