È possibile vendere un immobile ricevuto in donazione?

La donazione di un immobile è a tutti gli effetti un contratto, ma viene spesso considerato come una specie di anticipo della futura disposizione testamentaria del donatore; presenta regole specifiche che vanno tenute in considerazione per evitare di trovarsi in spiacevoli situazioni e di cui parleremo approfonditamente di seguito.

Cosa si intende per donazione di un immobile

Innanzitutto, prima di analizzare le questioni relative alla vendita di un immobile che è stato oggetto di donazione, è opportuna una doverosa premessa sull’istituto della donazione stessa. Infatti, questa figura giuridica costituisce, in tutto e per tutto, un contratto, ma come sottolineato poc’anzi, viene spesso considerato come una specie di anticipazione delle future disposizioni testamentarie. A tal proposito, il beneficiario della donazione, dovrà considerare questo atto come un’anticipazione della sua legittima, ovvero della quota di patrimonio che gli sarebbe spettata normalmente, in ottemperanza alle leggi in vigore, nel momento in cui sopraggiunga la morte del donante.

Chiaramente, affinché questa affermazione possa essere considerata valida, il beneficiario dovrà necessariamente rientrare tra gli eredi di quest’ultimo. Nonostante una donazione venga spesso considerata come l’anticipo di una futura eredità, è comunque possibile che, in vita, il donatore voglia disporre in ogni momento del proprio patrimonio immobiliare. In questo caso, tutti i beni ceduti in donazione potranno essere utilizzati per l’acquisto di un immobile.

Di conseguenza, tutti i soggetti riportati sul testamento potranno contare solamente su un’aspettativa futura, al contrario di quanto avviene con una donazione. Questa, infatti, viene differenziata dalle discipline testamentarie, poiché la volontà del donante non sarà soggetta soltanto al suo desiderio. Tutto ciò perché la differenza sostanziale sta nel fatto che una donazione è, a tutti gli effetti, un contratto bilaterale nel quale l’affidamento del donatario ricopre un ruolo di fondamentale importanza.

Quali sono gli elementi della donazione

Fatta la doverosa premessa di cui sopra, è importante sottolineare che la vendita di un bene immobile ricevuto in dono, viene caratterizzata dal cosiddetto spirito di liberalità. Tale definizione è riportata all’interno dell’Articolo 799 del Codice Civile.

Grazie al suddetto spirito di liberalità, si configura una situazione in cui una parte si ritrova ad arricchirne un’altra, assumendo un’obbligazione oppure attribuendo un bene, in questo caso, un’abitazione. Infatti, l’atto in questione è caratterizzato da un effettivo impoverimento del soggetto donatore.

Significato di spirito di liberalità

Lo spirito di liberalità è riferito alla volontà di donare un bene a un soggetto senza però ottenere un tornaconto economico in cambio di quanto ceduto. Quindi, questa tipologia di donazione può essere vista come una semplice azione compiuta per spirito di altruismo e umanità piuttosto che per motivi razionali ed economici. A tal proposito, lo stesso legislatore si occupa di tutelare questa forma di donazione, richiedendo, nella maggior parte dei casi, una forma solenne per la conferma della sua importanza.

Tuttavia, qualora l’oggetto della donazione possegga un valore contenuto, sarà sufficiente la semplice e immediata consegna del bene. In ogni caso, è importante sottolineare l’esistenza di una forma di donazione motivata invece dal puro tornaconto in denaro. In questo caso, il donatore trarrà un vantaggio indiretto. È dunque possibile affermare che il bene viene ceduto gratuitamente per sole motivazioni utilitaristiche e non per spirito di liberalità.

Vendita di un’immobile donato: di cosa stiamo parlando?

A seguito della premessa preliminare sulla donazione, è arrivato il momento di esaminare tutti gli effetti legati alla vendita di un immobile ricevuto in dono.

Infatti, può verificarsi che riceviate in dono un bene immobile, tant’è che, per esempio, sono moltissimi i genitori che acquistano una casa per cederla successivamente ai propri figli. Quindi, questi ultimi provvederanno a intestarlo o donarlo a un figlio, generalmente tramite un atto pubblico notarile unito alla presenza di due testimoni. Il tutto nel pieno rispetto delle attuali prescrizioni normative.

È importante sottolineare che nel caso in cui la suddetta donazione venga completata rispettando le disposizioni di legge, essa dovrà essere considerata legittima. Questo perché la validità dell’atto presupposto dovrà essere garantita, così come l’eventuale e successiva vendita di un immobile ricevuto in dono.

Dunque, è possibile affermare con assoluta certezza che la vendita di una casa donata è valida e permessa. Tuttavia, le possibili difficoltà saranno di una tipologia differente e tutte inerenti alla successione ereditaria, in particolare con quella dei vostri genitori.

Quando è possibile vendere l’abitazione? La posizione dei legittimari

Nel caso in cui uno dei fratelli decida di vendere il bene immobile ricevuto in dono dai genitori, tutti gli altri eredi legittimari avranno la facoltà di esercitare la cosiddetta azione di riduzione. Tutto questo risentirà dell’esistenza di un ulteriore istituto della successione necessaria, definita impropriamente tale poiché non stiamo parlando di una reale successione. Infatti, la suddetta successione necessaria rappresenta solamente una tutela per i congiunti più stretti, rappresentati rispettivamente da coniugi, figli o, in mancanza di questi, altri ascendenti.

L’ordinamento, a tutela dei rapporti familiari stretti, riserva una parte indisponibile del patrimonio. Tale misura limita la possibilità di disporre del proprio patrimonio.
Tuttavia, la situazione sopra descritto non è particolarmente diffusa poiché sono pochissimi gli acquirenti che scelgono di comprare un’abitazione frutto di una donazione e gli istituti bancari spesso non finanziano compravendite appartenenti a questa tipologia di immobili.

In ogni caso, ogni erede disporrà di un limitato lasso di tempo nel quale potrà esercitare pienamente il proprio diritto all’eredità. A tal proposito, sono sue i termini da tenere sempre in considerazione, ovvero:

• Entro e non oltre i 10 anni da quando viene aperta la successione è possibile agire contro il donatario con il fine di ottenere la propria porzione di legittima eredità.
• Entro e non oltre i 20 anni per azioni contro soggetti terzi ed effettivi acquirenti dell’immobile ricevuto a seguito di una donazione.

Inoltre, una volta trascorsi 10 anni, nessun erede legittimario potrà richiedere una parte dell’eredità spettante.

In sintesi, la donazione di una casa è un contratto che funge da anticipazione di future disposizioni testamentarie del soggetto donante. Il donatario, di conseguenza, dovrà considerarla come parte della sua legittima. Tuttavia, prima di vendere la casa è importante considerare ogni regola specifica legata alla donazione stessa, poiché potrebbe influire sulla validità della compravendita e sulle pretese avanzate da ulteriori eredi legittimari.

Qualora foste interessati a vendere un bene immobile ricevuto in donazione è sempre importante consultare dei professionisti di settore al fine di non ritrovarsi in situazioni complesse o spiacevoli in grado di influire negativamente sull’intero processo di vendita o di portare a conseguenze legali più importanti, onerose dal punto di vista economico e molto dispendiose in termini di tempo, poiché le cause di questo tipo potrebbero rivelarsi piuttosto lunghe.

Laura Passera

Sono un agente immobiliare e Lilium è la mia agenzia, che condivido con il mio insuperabile socio. Cerco di fare il mio lavoro nel migliore dei modi, aiutando i clienti ad acquistare o vendere casa ed occupandomi in prima persona di tutto quello che non possono fare loro. Sono professionale, precisa e puntuale e assito il cliente in tutte le fasi della compravendita: dalla promozione, passando per l’assistenza, fino al rogito, offendo un servizio qualificato.