Cos’è l’affitto con riscatto?

L’affitto con riscatto è una soluzione molto gettonata da chi vuole acquistare casa ma non dispone della necessaria liquidità, e non può nell’immediato chiedere o ottenere un mutuo bancario.

Grazie a questa tipologia di affitto, infatti, si vive la casa come se si fosse proprietari: a fronte di pagamenti mensili più elevati rispetto a quanto richiesto da un normale contratto d’affitto, si opziona l’acquisto dell’immobile che, dopo un certo numero di anni, potrà essere acquistato sottraendo al suo valore di mercato quanto già pagato con il sovrappiù delle quote mensili.

Ma come funziona l’affitto con riscatto, e quali sono i suoi vantaggi?

Che cos’è e come funziona l’affitto a riscatto?

L’affitto con riscatto consente di prendere in affitto un immobile, e di versare una quota mensile che consenta poi di esercitare un’opzione d’acquisto.

Il proprietario della casa concede di locarla per un dato periodo di tempo ad una persona che, in un secondo momento, intende acquistarla. Al termine del contratto di locazione avviene la compravendita, che dovrà tener conto di quanto versato fino a quel momento.

Sebbene si parli di affitto con riscatto, le possibilità contrattuali in cui si traduce sono diverse:

• contratto di locazione con preliminare di vendita;
• affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto;
• affitto con riscatto con riserva di proprietà.

Il contratto di locazione con preliminare di vendita (detto anche patto di futura vendita) deve essere redatto da un notaio, e prevede che il conduttore perda quanto versato in caso decida di non procedere con l’acquisto. Tuttavia, può proseguire con un normale contratto d’affitto (salvo la possibilità per l’affittuario di esercitare il diritto di recesso).

L’affitto con riscatto con opzione di futuro acquisto è un contratto d’affitto a canone maggiorato: al suo scadere, l’affittuario può esercitare un’opzione d’acquisto (dal valore dell’immobile verrà detratto quanto versato a titolo di “premio” nel canone d’affitto).

L’affitto con riscatto con riserva di proprietà prevede che il proprietario trasferisca la proprietà dell’immobile solo quando l’affittuario/proprietario avrà saldato l’intero importo: è dunque una sorta di compravendita con pagamento rateale, le cui imposte sono a carico dell’affittuario.

Le imposte

Come funziona la tassazione dell’affitto con riscatto? A chiarirlo è stata l’Agenzia delle Entrate, con la circolare 4/E del 19 febbraio 2015.

I canoni d’affitto sono assimilati ai canoni di un normale contratto di locazione: il proprietario può dunque scegliere il regime di tassazione ordinario col pagamento della relativa aliquota IRPEF sui canoni oppure la cedolare secca (in presenza dei requisiti richiesti). La parte che eccede il canone di locazione, il cosiddetto “premio”, è invece tassata nel seguente modo:

• tassazione ai fini IVA: esente se il proprietario è un privato, 4-22% negli altri casi (4% nel caso in cui l’immobile verrà acquistato come prima casa e la categoria catastale sia diversa da A/1, A/8 e A/9);
• imposta di registro: 2% dell’immobile se l’acconto è esente IVA, 200 euro in caso contrario;
• somma pagata per finalizzare la compravendita: se l’immobile è abitativo l’imposta di registro è compresa tra il 2 e il 9% (minimo 1.000 euro) e l’imposta ipotecaria è di 50 euro in caso di immobile esente IVA, l’imposta di registro e l’imposta ipotecaria sono di 200 euro in caso di immobile soggetto ad IVA.

Come si attiva un affitto con riscatto?

Per attivare un affitto con riscatto, ovviamente, il proprietario dell’immobile per prima cosa deve essere d’accordo.

In genere, tale formula prevede il pagamento di un affitto del 20-30% maggiore rispetto ad una locazione normale. Cosa significa, nella pratica? Che se per un appartamento si pagherebbero 600 euro al mese per una locazione “classica”, optando per l’affitto con riscatto si andrà a versarne 720 euro.

Di questi, 120 euro costituiscono il premio che verrà poi sottratto dal prezzo di mercato all’atto della compravendita. Quindi, dopo quattro anni, se l’immobile ha un valore di 130.000 euro, per diventarne proprietari bisognerà sottrarre ai 130.000 la quota in eccesso pagata (120x4x12 = 5.760 euro). Di fatto, la compravendita si concluderà col versamento di 124.240 euro.

Il primo passo, per attivare un contratto di affitto con riscatto, è stipulare un contratto di locazione (regolamentato dalle Leggi 392 del 1978 e 431 del 1998). Contestualmente, bisogna far riferimento all’articolo 1331 del Codici Civile per inserire l’opzione del riscatto.

Il contratto dovrà contenere i dati anagrafici di venditore, i codici fiscali, i dati catastali dell’immobile e il suo indirizzo, il prezzo d’acquisto e la scadenza entro cui il rogito deve essere fissato, le regole in merito al diritto di recesso e le eventuali penali a carico delle parti. I documenti devono essere redatti in triplice copia, consegnati alle due parti coinvolte e registrati poi tramite l’ufficio di competenza.

A chi conviene l’affitto a riscatto?

L’affitto con riscatto conviene a chi ha in progetto di acquistare casa ma, al momento, non ha la necessaria liquidità. E a chi non intende spendere soldi “a vuoto” pagando un normale affitto. Consente infatti di acquisire merito creditizio, e di ottenere poi un mutuo a rate d’importo ridotto grazie alla sottrazione dal prezzo di vendita di quanto già pagato “in eccesso”.

Al proprietario, invece, conviene se non ha la necessità di ottenere subito l’intera somma: accettando l’affitto con riscatto avrà a disposizione una cifra più elevata rispetto a quella di un normale contratto d’affitto e, qualora l’inquilino cambi idea e non voglia più acquistare casa oppure smetta di pagare la quota mensile, ha il diritto di trattenere a mo’ di indennizzo quanto da lui versato a titolo di premio.

I pro e i contro dell’affitto a riscatto

L’affitto a riscatto presenta numerosi vantaggi. Innanzitutto, consente di opzionare una casa che al momento non si può acquistare per mancanza di liquidità o perché impossibilitati ad ottenere un mutuo (ad esempio, perché non assunti a tempo indeterminato o assunti da troppo poco tempo).

Inoltre, consente di non vanificare le rate d’affitto e, dunque, di non spendere soldi per una casa che mai sarà propria. Non solo: scegliendo l’affitto a riscatto si ha la possibilità di conoscere la casa prima di acquistarla, individuando la presenza di eventuali difetti. A meno che non si abbia sottoscritto un contratto di locazione con preliminare di vendita, si può cambiare idea e decidere di non acquistare la casa perché insoddisfatti.

Quali sono i contro dell’affitto con riscatto, invece? L’acquirente è probabile che perda il premio versato se decide poi di non acquistare. Il venditore, invece, non incassa l’intera somma sin da subito, e paga l’eventuale IMU fino a che la compravendita non si realizza. Inoltre – se il contratto riporta un prezzo d’acquisto stabilito alla stesura dell’atto – può perdere dei soldi in caso di rialzi del mercato.

Quanto dura l’affitto con riscatto?

Il decreto Sblocca Italia (decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014) ha stabilito per l’affitto con riscatto residenziale una durata massima di 10 anni.

Nel contratto deve dunque comprare la data di scadenza. Al suo termine, l’inquilino può acquistare casa o meno. Ma, in questo secondo caso, se il contratto lo prevede può perdere i soldi versati a mo’ di premio.

Il rent to buy e l’affitto con riscatto sono la stessa cosa?

L’affitto con riscatto non va confuso col rent to buy: si tratta di formule di compravendita diverse sia contrattualmente che concettualmente.

L’affitto con riscatto consente di “rateizzare” il prezzo della casa, mentre il rent to buy è una sorta di preparazione all’acquisto, che consente all’acquirente di opzionare la casa nel frattempo che ottiene la liquidità necessaria al suo acquisto. Dal punto di vista contrattuale, l’affitto a riscatto prevede la sottoscrizione di un contratto di locazione e di un contratto d’opzione d’acquisto, mentre il rent to buy prevede un contratto di locazione e un preliminare d’acquisto.