Proposta d’acquisto immobiliare, cos’è e come funziona

Chi vuole acquistare casa dove affrontare diverse fasi che è sempre utile conoscere. Il primo e più importante è sicuramente la proposta di acquisto immobiliare che si fa al venditore. Con questo documento chi desidera effettuare l’acquisto di un immobile manifesta il suo interesse.

Una cosa fondamentale di cui bisogna sempre tener conto è che l’acquirente, con una proposta d’acquisto immobiliare, è vincolato nei confronti del venditore. Nello specifico questo cosa vuol dire? Che il proprietario di un immobile è libero di valutare le altre offerte e di rifiutare una proposta, ma l’acquirente una volta effettuata la proposta di acquisto, è vincolato a mantenerne i termini.

Proprio per questi motivi, chi effettua una proposta di acquisto, lo deve fare solo ed esclusivamente nel momento in cui è sicuro di voler portare avanti la trattativa fino all’acquisto dell’immobile.

Cosa chiedere prima della proposta d’acquisto?

Prima di effettuare una proposta d’acquisto esistono dei passaggi preliminari di cui bisogna tener conto e alcuni documenti indispensabili per stabilire se quell’immobile può essere idoneo o meno all’acquisto.

Per prima cosa è importante verificare che vi sia la conformità degli ambienti e per questo è necessario richiedere la planimetria catastale completa. Insieme alla planimetria è importante poter visionare l’ultimo atto di compravendita. Questo atto pubblico permette anche di rilevare eventuali servitù passive e/o attive.  È importante poi ottenere i dati che certifichino se ci siano eventuali sottoscrizioni contrattuali di comodato o affitto e, infine, visionare il regolamento condominiale e sapere a quanto ammontano le spese condominiali su base annuale.

Come si fa l’offerta per l’acquisto di una casa?

Per chi è già sicuro della propria scelta allora è importante capire come si fa un’offerta per l’acquisto di un immobile. La proposta di solito viene effettuata sull’apposito modulo per la proposta di acquisto giù prestampato.

Per essere valida deve sempre riportare alcuni dati specifici e che permettono di tutelare entrambe le parti in causa, cioè venditore e acquirente.

Vediamo quali sono i dati che devono essere presenti all’interno di un’offerta di acquisto di una casa:

• I dati del proprietario dell’immobile;
• I dati dell’acquirente;
• I dati dell’eventuale agenzia immobiliare che sta facendo l’intermediazione;
• I dati dell’immobile che si intende acquistare (inclusi quelli catastali, le spese condominiali ed eventuali iscrizioni pregiudizievoli);
• Il prezzo proposto per l’acquisto immobiliare;
• Le condizioni di pagamento;
• La data termine di compromesso e rogito;
• L’indicazione della data ultima utile per l’accettazione della proposta da parte del venditore;
• Il compenso per le commissioni di agenzia;
• L’importo preciso della caparra confirmatoria.

È bene specificare che chi effettua la proposta deve sempre assicurarsi che vi siano inclusi documenti specifici che devono essere forniti dal venditore stesso o dall’agenzia che ne cura gli interessi.

Questi documenti sono il visto di conformità alle norme edilizie e la conformità catastale dell’immobile, la conferma di agibilità.

Quanto devi versare alla proposta di acquisto?

Questa è una domanda che si fanno molte persone e la risposta precisa è che non esistono regole scritte capaci di stabilirne l’importo esatto. In linea generale una caparra considerata idonea da versare alla proposta d’acquisto è pari al 10% del prezzo di vendita pattuito.

Nonostante questo, esiste la possibilità di versare cifre più basse o più alte e perfino, in alcuni casi di fare una proposta di acquisto senza versare nessun tipo di caparra. Quest’ultima strada è quella meno praticata, ovviamente, poiché offre meno garanzie.

Vediamo adesso come pagare il versamento per la proposta d’acquisto, quali sono i metodi maggiormente usati e ritenuti validi:

• Assegno bancario non trasferibile;
• Bonifico bancario;
• Assegno circolare.

Come si comunica e chi deve registrare il documento

La proposta di acquisto, scritta e firmata dall’acquirente deve essere accettata integralmente o con alcune modifiche da parte del venditore e poi controfirmata. Una vola che entrambe le firme sono state poste è in essere, deve essere registrata presso l’Agenzia delle Entrate entro 20 giorni, a meno che non si proceda con il preliminare di compravendita prima.

In generale la proposta di acquisto casa è effettuata con l’intermediazione dell’agenzia; in questo caso, dopo averla firmata, viene registrata dall’agenzia immobiliare stessa; nel caso così non fosse è il potenziale acquirente che deve occuparsi di registrare l’accordo.

L’accettazione della proposta d’acquisto da parte del venditore viene considerata definitiva tramite firma in calce al contratto; tale conferma per considerarsi valida, deve arrivare entro il termine perentorio di validità della proposta.

La proposta d’acquisto può essere subordinata ad un mutuo?

Nei casi in cui la compravendita dell’immobile sia soggetta alla limitazione dell’accettazione da parte dell’istituto di credito del mutuo richiesto dall’acquirente, si parla di proposta d’acquisto immobiliare condizionata o con clausole sospensive della proposta d’acquisto.

Questo è possibile grazie all’articolo 1353 del Codice Civile che stabilisce che si possa stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di un avvenimento futuro incerto.

Inserire una clausola di questo tipo è importante per tutelare sia l’acquirente che il venditore. Secondo quanto stabilito dalla legge, se non si ottiene il mutuo, il contratto preliminare viene risolto con l’obbligo di restituzione della somma di denaro anticipata come caparra e l’agente immobiliare, se tutto viene gestito da un’agenzia, non matura il diritto alla provvigione.

Cosa fare dopo la proposta

Quando la proposta di acquisto viene accettata, l’assegno o il bonifico effettuato come caparra viene incassato, ed è possibile passare agli atti successivi alla vendita formalizzando il tutto. Qualora non sia possibile passare alla vendita immediata tra le parti in causa, può essere necessario stipulare un contratto preliminare.

Nel caso la proposta non fosse accettata, entro i termini prescritti dal venditore, la caparra verrà restituita al potenziale acquirente che potrà sentirsi libero di decidere di visionare altri appartamenti e immobili di suo gradimento. Stesso dicasi per il venditore che sarà libero di ascoltare proposte differenti da acquirenti diversi.

Cosa succede se non si rispetta la proposta di acquisto?

Nel caso in cui non vi sia il rifiuto di una proposta d’acquisto immobiliare, ma una volta sottoscritto il preliminare uno tra il venditore e l’acquirente non intenda più sottostare a quanto prescritto dal contratto, allora si potrà avviare una causa per chiedere la risoluzione del contratto oppure l’esecuzione degli obblighi contrattuali.

Qualora nel contratto sia prevista una caparra confirmatoria, se è l’acquirente a non voler procedere entro i termini stabili, il venditore potrà trattenere la caparra. Nel caso in cui sia il venditore a recedere dal contratto, quest’ultimo dovrà riconoscere all’acquirente il doppio della caparra versata.